Mit dem COVID-19 Gesetz wurden von der österreichischen Bundesregierung einige Maßnahmen im Zusammenhang mit der Coronavirus-Krise getroffen. Einige Unternehmen sind zumindest vorübergehend von Schließungen betroffen.
Wir beschäftigen uns in diesem Zusammenhang mit der Frage, welche Möglichkeiten es einerseits für Unternehmen als Mieter gibt, die Mietzinszahlungen zu reduzieren oder auszusetzen bzw. den Mietvertrag aufzulösen. Andererseits gehen wir auch auf die damit einhergehenden Konsequenzen und Möglichkeiten von Vermietern ein.
1. Möglichkeit die Mietzinszahlung auszusetzen?
Das ABGB sieht grundsätzlich den Entfall des Mietzinses vor, sofern das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle nicht benutzt werden kann. Die Rechtsprechung versteht in diesem Zusammenhang unter außerordentlichen Zufällen solche elementaren Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden könne. Dazu zählen grundsätzlich auch hoheitliche Verfügungen, die nicht von den Vertragspartnern provoziert wurden.
2. Möglichkeit die Mietzinszahlung zu reduzieren?
Das ABGB sieht des weiteren für den Fall der teilweisen Unbenutzbarkeit aufgrund eines außerordentlichen Zufalls auch ein Recht auf verhältnismäßige Minderung des Mietzinses vor. Zu unterscheiden ist hierbei insbesondere, ob es sich um eine (bloße) Geschäftsraummiete, oder eine Unternehmenspacht handelt.
3. Möglichkeit den Mietvertrag aufzulösen?
Nach den mietrechtlichen Bestimmungen ist ein Mieter grundsätzlich auch berechtigt, das Vertragsverhältnis aufzulösen, wenn das Bestandobjekt ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird (außerordentliche Kündigung). Aus derzeitiger Sicht wäre der Mietgegenstand nur vorübergehend unbrauchbar, weshalb bis auf weiteres davon auszugehen ist, dass grundsätzlich keine Berechtigung zur außerordentlichen Auflösung besteht.
4. Grundsätzliches
Zu beachten sind stets die Regelungen des Miet- bzw. Pachtvertrages. Da die gesetzlichen Bestimmungen größtenteils dispositiv und somit nicht zwingend sind, können auch abweichende vertragliche Regelungen getroffen werden.
5. COVID-19-Krisenbewältigungsfonds
Für Vermieter gibt es zudem die Möglichkeit, für etwaige Mietzinsausfälle um eine Entschädigung aus dem COVID-19-Krisenbewältigungsfonds anzusuchen. Hierzu sind allerdings die näheren Regelungen abzuwarten, die noch mit speziellen Verordnungen kundgemacht werden.
6. Erleichterungen für Wohnungsmieten
Für Wohnungsmieten wurde mit dem 4. COVID-19-Gesetz bezüglich der von 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 fälligen Zahlungen eine temporäre finanzielle Erleichterung eingeführt.
Demnach gilt folgendes: Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31.12.2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.
7. Empfehlung
Bevor Mietzahlungen aber voreilig eingestellt oder reduziert werden, oder der Vermieter eine einseitige Zinsminderung durch einen Mieter akzeptiert, empfehlen wir jedenfalls konkret zu prüfen, inwieweit die aktuellen Maßnahmen der Bundesregierung eine tatsächliche Einschränkung bedeuten und wie eine etwaige Unmöglichkeit der Nutzung des Bestandsobjekts im vertraglich geregelt wurde. Zudem sind insbesondere bei der Frage einer außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit die Komponenten „längere Zeit“ und „Unbrauchbarkeit“ genauer unter die Lupe zu nehmen, bevor voreilige Handlungen gesetzt werden.
Wir beraten Sie daher gerne sowohl in der Rolle des Vermieters, als auch jener des Mieters, individuell über Ihre Möglichkeiten, im Zusammenhang mit der Reduktion oder Aussetzung von Mietzinszahlungen bzw. der Auflösung des Mietvertrages und die damit einhergehenden erforderlichen rechtlichen Schritte und Konsequenzen.
Nähere Informationen erhalten Sie über telefonische oder elektronische Kontaktaufnahme mit unserer Kanzlei.
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