Das Mietrecht steht aufgrund der COVID-19 Krise seit bereits einem Jahr im Fokus der Mieter und Vermieter. Da zu den meisten Fragen keine Rechtsprechung vorlag, wurde in der Literatur im Bereich Geschäftsraummiete rege über Themen wie Mietzinsminderung und -aussetzung diskutiert.
In diesem Beitrag verschaffen wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wesentlichen Neuerungen.
1. Erste gerichtliche Entscheidungen zum Thema Mietzinszahlung
In der Zwischenzeit liegen zum Thema Mietzinsminderung bzw. -aussetzung zumindest zwei erstinstanzliche Entscheidungen (eine davon nicht rechtskräftig) vor, die für viele andere Mieter und Vermieter richtungsweisend sein können.
So hat das Bezirksgericht Meidling mit Urteil entschieden, dass ein Friseur, der im Frühjahr 2020 von der „lockdown-bedingten“ Schließung betroffen war, keine Miete für den Zeitraum der behördlich angeordneten Schließung zahlen muss. Hiermit wurde erstmals durch ein Urteil festgelegt, dass das Recht auf Aussetzung des Mietzinses auch auf Geschäftslokale, die aufgrund der COVID-19-Krise geschlossen werden mussten, anwendbar ist. Argumentiert wurde die Entscheidung des Bezirksgerichtes Meidling auch damit, dass der gemietete Raum auch nicht anderweitig genutzt werden kann, da ein Friseur in der Regel keine Waren einlagert – wäre das der Fall, wäre allenfalls “nur“ eine angemessene Mietzinsminderung möglich.
In einer weiteren Entscheidung entschied das Gericht, dass auch ein Textilgeschäft, das von der Zwangsschließung betroffen war, keinen Mietzins für den Zeitraum der Schließung entrichten muss. Auch eine mögliche Lagerung der Waren würde nichts daran ändern, da die Räumlichkeiten nicht wie vereinbart genutzt werden können. Das Lagern ist nach Ansicht des Gerichtes nämlich vielmehr ein Ausfluss der eigentlichen Geschäftstätigkeit, die allerdings nicht ausgeübt werden konnte.
Es handelt sich hierbei um eine Einzelfallentscheidung, weshalb in anderen Branchen die Rechtslage anders beurteilt werden kann. Eine erste Richtungsweisung der Rechtsprechung dahingehend, die Rechte der Mieter einer Geschäftsräumlichkeit zu stärken, kann sich durch die ergangenen Urteile unserer Ansicht nach aber bereits abzeichnen.
2. Ein Rechtsgutachten soll wesentliche Fragen klären
Aufgrund der Reichweite der Diskussionen, ob ein Mieter in Zeiten der COVID-19-Krise den Miet- oder Pachtzins entrichten muss, wurde von drei Fachgruppen der Wiener Wirtschaftskammer ein Rechtsgutachten eingeholt, das sich mit einigen wesentlichen Fragen auseinandergesetzt hat. Dieses liegt nunmehr bereits vor.
Klar ist für die beauftragte Gutachterin, dass den Bestandnehmer keine oder nur eine eingeschränkte Pflicht zur Mietzinszahlung trifft, sofern das Bestandobjekt unbrauchbar wird. Dies gelte nach Ansicht der Gutachterin nicht nur bei behördlichen Maßnahmen wie einem Lockdown, sondern auch bei sonstigen Umsatzausfällen, die aufgrund der COVID-19-Krise entstehen. Das weicht von den bisher in der Literatur vertretenen Meinung ab, dass reine Umsatzeinbußen, ohne von einer behördlichen Schließung betroffen zu sein, nicht zur Mietzinsminderung berechtigen, ab. Das Zinsminderungsrecht bzw. das Recht den Mietzins auszusetzen steht nach Ansicht der Gutachterin daher grundsätzlich auch jenen Mietern (Unternehmern) zu, die zwar grundsätzlich geöffnet waren oder geöffnet hätten werden dürfen, aber die Kunden ausgeblieben sind. Die Beweislast hierfür liegt zwar beim Mieter – dieser Beweis sollte aber in den meisten Fällen nicht mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein.
Zu beachten ist bei etwaigen Minderungs- oder Aussetzungsansprüchen auch, dass vertraglich abweichende Regelungen vorgesehen werden können. Inwieweit die Rechtsansicht der Gutachterin künftig auch von der Rechtsprechung vertreten wird, wird sich wohl erst in den nächsten Monaten bzw Jahren zeigen.
Haben Sie Fragen im Zusammenhang mit Ihrem Mietverhältnis und COVID-19 oder anderen rechtlichen Themen im Zusammenhang mit der COVID-19-Krise? Gerne steht Ihnen das gesamte Team der Waitz Rechtsanwälte unterstützend zu Seite.
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